《久业税刊》2009年第2期

2009-9-25 20:57:02  阅读数:
部资料
注意保存
 
闸北税务培训
 
 
2009年第2期
 
 
上海久业税务师事务所                            二○○九年五月十五日
 
 
                 
˜增值税 财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税
       政策的通知…………………………….财税[2009]9
       国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知
        ………………………………………国税函[2009]90
˜企业所得税  关于转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处
            理办法>的通知》的通知…………沪国税所[2009]31
            关于转发《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通
            知》的通知……………….沪国税所[2009]25
 

财政部国家税务总局
  关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值
税政策的通知
财税[2009]9号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:
  根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令538号,以下简称条例)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令50号)的规定和国务院的有关精神,为做好相关增值税政策规定的衔接,加强征收管理,现将部分货物适用增值税税率和实行增值税简易征收办法的有关事项明确如下:
  一、下列货物继续适用13%的增值税税率:
  (一)农产品。
  农产品,是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的各种植物、动物的初级产品。具体征税范围暂继续按照《财政部国家税务总局关于印发〈农业产品征税范围注释〉的通知》(财税字[1995]52号)及现行相关规定执行。
  (二)音像制品。
  音像制品,是指正式出版的录有内容的录音带、录像带、唱片、激光唱盘和激光视盘。
  (三)电子出版物。
  电子出版物,是指以数字代码方式,使用计算机应用程序,将图文声像等内容信息编辑加工后存储在具有确定的物理形态的磁、光、电等介质上,通过内嵌在计算机、手机、电子阅读设备、电子显示设备、数字音/视频播放设备、电子游戏机、导航仪以及其他具有类似功能的设备上读取使用,具有交互功能,用以表达思想、普及知识和积累文化的大众传播媒体。载体形态和格式主要包括只读光盘(CD只读光盘CD-ROM、交互式光盘CD-I、照片光盘Photo-CD、高密度只读光盘DVD-ROM、蓝光只读光盘HD-DVD ROM和BD ROM)、一次写入式光盘(一次写入CD光盘CD-R、一次写入高密度光盘DVD-R、一次写入蓝光光盘HD-DVD/R,BD-R)、可擦写光盘(可擦写CD光盘CD-RW、可擦写高密度光盘DVD-RW、可擦写蓝光光盘HDDVD-RW和BD-RW、磁光盘M0)、软磁盘(FD)、硬磁盘(HD)、集成电路卡(CF卡、MD卡、SM卡、MMC卡、RS-MMC卡、MS卡、SD卡、XD卡、T-F1ash卡、记忆棒)和各种存储芯片。
  (四)二甲醚。
  二甲醚,是指化学分子式为CH3OCH3,常温常压下为具有轻微醚香味,易燃、无毒、无腐蚀性的气体。
  二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行,不得抵扣进项税额:
  (一)纳税人销售自己使用过的物品,按下列政策执行:
  1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产,按简易办法依4%征收率减半征收增值税。
条例第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:
  (一)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务;
  (二)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务;
  (三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务;
  (四)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品;
  (五)本条第(一)项至第(四)项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用

  一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产,按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)第四条的规定执行。
(财税[2008]170号)第四条规定如下:
自2009年1月1日起,纳税人销售自己使用过的固定资产(以下简称已使用过的固定资产),应区分不同情形征收增值税:
  (一)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产,按照适用税率征收增值税;
  (二)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税;
  (三)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税;销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产,按照适用税率征收增值税。
  本通知所称已使用过的固定资产,是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

  一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应当按照适用税率征收增值税。
  2.小规模纳税人(除其他个人外,下同)销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。
  小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应按3%的征收率征收增值税。
  (二)纳税人销售旧货,按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。
  所称旧货,是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇),但不包括自己使用过的物品。
  (三)一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税:
  1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位,是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。
  2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
  3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。
  4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
  5.自来水。
  6.商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。
  一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后,36个月内不得变更。
  (四)一般纳税人销售货物属于下列情形之一的,暂按简易办法依照4%征收率计算缴纳增值税:
  1.寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内);
  2.典当业销售死当物品;
  3.经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。
  三、对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税,不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。
  四、本通知自2009年1月1日起执行。《财政部国家税务总局关于调整农业产品增值税税率和若干项目征免增值税的通知》[财税字(94)004号]、《财政部国家税务总局关于自来水征收增值税问题的通知》[(94)财税字第014号]、《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》[(94)财税字第026号]第九条和第十条、《国家税务总局关于印发〈增值税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发[1995]288号)附件第十条、《国家税务总局关于调整部分按简易办法征收增值税的特定货物销售行为征收率的通知》(国税发[1998]122号)、《国家税务总局关于县以下小水电电力产品增值税征税问题的批复》(国税函[1998]843号)、《国家税务总局关于商品混凝土实行简易办法征收增值税问题的通知》(国税发[2000]37号)、《财政部国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》(财税[2002]29号)、《国家税务总局关于自来水行业增值税政策问题的通知》(国税发[2002]56号)、《财政部国家税务总局关于宣传文化增值税和营业税优惠政策的通知》(财税[2006]153号)第一条、《国家税务总局关于明确县以下小型水力发电单位具体标准的批复》(国税函[2006]47号)、《国家税务总局关于商品混凝土征收增值税有关问题的通知》(国税函[2007]599号)、《财政部国家税务总局关于二甲醚增值税适用税率问题的通知》(财税[2008]72号)同时废止。
    财政部      
国家税务总局  
  二○○九年一月十九日
(上海市国家税务局沪国税流[2009]37号2009年3月24日转发)
国家税务总局
关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知
国税函[2009]90号   五、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货,其不含税销售额填写在《增值税纳税申报表(适用于小规模纳税人)》第4栏,其利用税控器具开具的普通发票不含税销售额填写在第5栏。
  六、本通知自2009年1月1日起执行。《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的通知》(国税函〔2008〕1075号)第二条第(二)项规定同时废止。
  国家税务总局    
二○○九年二月二十五日
(上海市国家税务局沪国税流[2009]36号2009年3月23日转发)
 
于转发《国家税务总局关于印发
<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》的通知
沪国税所[2009]31号
各区县税务局、各直属分局:
  现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)(以下简称《通知》)转发给你们,并结合本市实际,结合《通知》有关规定补充如下,请一并按照执行。
  一、关于开发产品成本利润率确定问题
  对《通知》第七条第(三)款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入(或利润)的,其成本利润率暂按15%确定。
  二、关于计税毛利率确定问题
  对符合《通知》第八条第(一)款规定开发项目位于本市范围的,计税毛利率暂按15%确定。对符合《通知》第八条第(四)款规定属经济适用房、限价房和危改房的,计税毛利率暂按3%确定。
  三、关于企业集团或其成员企业统一向金融机构借款利息费用分摊问题
  对《通知》第二十一条第(二)款所规定企业集团或其成员企业统一向金融企业借款,分摊给集团内部其他成员企业使用的,由实际使用借款的企业在年度汇算清缴申报时向其主管税务机关报送相关资料。具体包括:企业集团或其成员企业向金融机构借款的借款合同复印件、集团内借款利息费用分摊的协议、实际取得借款额及支付利息费用的相关凭证。使用借款的企业分摊的利息应按《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税〔2008〕121号)规定税前扣除。
  四、关于企业计税成本对象的确定原则报送税务机关备案问题
  企业按《通知》第二十六条规定的原则,确定计税成本对象,应在开工之前30个工作日内报主管税务机关备案,主管税务机关在规定时间内向企业出具《备案通知书》。
  
  上海市国家税务局
  上海市地方税务局
  二OO九年三月三十一日
  国家税务总局
  关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发〔2009〕31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
  为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,现印发给你们,请遵照执行。
  国家税务总局
  二○○九年三月六日
    房地产开发经营业务企业所得税处理办法
   第一章 总则
  第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
  第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
  第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
  (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
  (二)开发产品已开始投入使用。
  (三)开发产品已取得了初始产权证明。
  第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
  第二章 收入的税务处理
  第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
  第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:
  (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
  (二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
  (三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
  (四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
  1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
  2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
  3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
  4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
  第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
  第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
  (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
  (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
  (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
  第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
  在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
  第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
  第三章 成本、费用扣除的税务处理
  第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
  第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
  第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
  第十四条已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
  已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
  第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。
  第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。
  第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
  第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
  第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。
  第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
  第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理:
  (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。
  (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
  第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
  第二十三条企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
  第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。
 第四章 计税成本的核算
  第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产,下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
  第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:
  (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
  (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。
  (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。
  (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。
  (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。
  (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
  成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。
  第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下:
  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
  (二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
  (三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
  (四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
  (五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
  (六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
  第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下:
  (一)对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
  (二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
  (三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
  (四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的,应按可售面积计算其单位工程成本,据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本,准予在当期扣除,未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
  (五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用,应按分别建立明细台帐,待开发产品完工后再予结算。
  第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一:
  (一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
  1.一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
  2.分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
  期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
  (二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
  1.一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
  2.分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
  (三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
  (四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
  第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配:
  (一)土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
  土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
  (二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
  (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。
  (四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
  第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:
  (一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:
  1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
  2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
  (二)企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
  第三十二条除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。
  (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
  (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
  (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
  第三十三条企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。
  第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。
  第三十五条开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
  第五章 特定事项的税务处理
  第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:
  (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方,下同)分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
  (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
  1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
  2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
  第三十七条企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的,按以下规定进行处理:
  企业应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
  第六章 附则
  第三十八条从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入,至该项开发产品完工后,一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
  第三十九条本通知自2008年1月1日起执行。 
关于转发《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》的通知
沪国税所[2009]25号
各区县税务局、市直属分局:
  现将《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(以下简称《通知》)(国税函[2009]98号)转发给你们,并对《通知》第二条有关规定作如下补充,请一并按照执行。
  企业按原税法规定已作递延所得的确定的项目,具体包括:
  1.搬迁收入。
  内资企业已按原《财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2007]61号)规定递延确认的政策性搬迁收入;外商投资企业和外国企业已按原《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》(国税函[2003]115号)规定递延确认的搬迁补偿费收入。
  2.股权投资所得、非货币性资产投资转让所得、债务重组所得、捐赠所得和投资转让净收益。
  内资企业已按原《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》(国税发[2004]82号)和原《国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》(国税函[2008]264号)规定作递延所得确认的股权投资所得、非货币性资产投资转让所得、债务重组所得和捐赠所得;外商投资企业和外国企业已按原《财政部国家税务总局关于外商投资企业从事投资业务若干税收问题的通知》(财税字[1994]第083号)和《国家税务总局关于取消外商投资企业和外国企业所得税若干审批项目后续管理有关问题的通知》(国税发[2003]127号)规定递延确认的投资转让净收益;外商投资企业和外国企业已按原《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知》(国税发[1999]195号)和《国家税务总局关于取消外商投资企业和外国企业所得税若干审批项目后续管理有关问题的通知》(国税发[2003]127号)规定递延确认的捐赠所得。
  3、外国企业还包括上述尚未列举原税法规定已作递延所得的项目。
    上海市国家税务局   
  上海市地方税务局   
  二OO九年三月二十六日
国家税务总局
  关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知
国税函[2009]98号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
  《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称新税法)及其实施条例(以下简称实施条例)自2008年1月1日正式实施,按照新税法第六十条规定,《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》(以下简称原税法)同时废止。为便于各地汇算清缴工作的开展,现就新税法实施前企业发生的若干税务事项衔接问题通知如下:
  一、关于已购置固定资产预计净残值和折旧年限的处理问题
  新税法实施前已投入使用的固定资产,企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧,不做调整。新税法实施后,对此类继续使用的固定资产,可以重新确定其残值,并就其尚未计提折旧的余额,按照新税法规定的折旧年限减去已经计提折旧的年限后的剩余年限,按照新税法规定的折旧方法计算折旧。新税法实施后,固定资产原确定的折旧年限不违背新税法规定原则的,也可以继续执行。
  二、关于递延所得的处理
  企业按原税法规定已作递延所得确认的项目,其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入各纳税期间的应纳税所得额。
  三、关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认
  新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入,在新税法实施后,凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的,应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额,确认为当期收入。
  四、关于以前年度职工福利费余额的处理
  根据《国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》(国税函〔2008〕264号)的规定,企业2008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额,2008年及以后年度发生的职工福利费,应首先冲减上述的职工福利费余额,不足部分按新税法规定扣除;仍有余额的,继续留在以后年度使用。企业2008年以前节余的职工福利费,已在税前扣除,属于职工权益,如果改变用途的,应调整增加企业应纳税所得额。
  五、关于以前年度职工教育经费余额的处理
  对于在2008年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额,2008年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的,留在以后年度继续使用。
  六、关于工效挂钩企业工资储备基金的处理
  原执行工效挂钩办法的企业,在2008年1月1日以前已按规定提取,但因未实际发放而未在税前扣除的工资储备基金余额,2008年及以后年度实际发放时,可在实际发放年度企业所得税前据实扣除。
  七、关于以前年度未扣除的广告费的处理
  企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费,2008年实行新税法后,其尚未扣除的余额,加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后,按照新税法规定的比例计算扣除。
  八、关于技术开发费的加计扣除形成的亏损的处理
  企业技术开发费加计扣除部分已形成企业年度亏损,可以用以后年度所得弥补,但结转年限最长不得超过5年。
  九、关于开(筹)办费的处理
  新税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除,也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理,但一经选定,不得改变。
  企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费,也可根据上述规定处理。
  国家税务总局   
二○○九年二月二十七日
  • 内容搜索
  • 最新内容